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    “千里马”融信:产品持续发力、经营稳中求进

    观点地产网 ?

    2018-10-23 19:48

  • 在瞬息万变的地产行业,已然显山露水的融信,正在从曾经的“黑马”成长为一匹名副其实的“千里马”。

    观点地产网 “规模即话语权”指引下房企的一?#25151;?#22868;犹在眼前,随着政策周期的波动,地产商们逐渐开启了降价、去杠杆、去库存等种种对策。

    “活下去”的热议背后,行业正在经历一场寒冬。

    已披露的月报数据显示,2018年1-9月,融信中国取得总?#26174;?#38144;售额约822.14亿元,较去年同期上涨173%。在环境紧缩的周期下,这一增速已超过众多龙头房企。

    作为房地产行业的一支青年队伍,“速度”曾是融信从百强中突围的武器,而“黑马”是市场对它的一贯印象。

    半年报显示,融信期内的毛利率和净利率分别由2017年同期的18.6%和9.4%增长至29.3%和15.8%,而在前9月的销售中,其销售均价基本都在每平方米2万元以上。快速增长的规模和稳定的销售价格,为融信未来的盈利能力提供了有力保证。

    为此,继6?#36335;藎?#34701;信中国获得国际投行花旗的首次覆盖后,近日,海通国际也将融信2018/2019/2020年的收入预测分别上调15%、25%和28%;预计其2018年的毛利率将上升至21%,净利润率改善至10%;2018至2020年,净利润的年复?#26174;?#38271;率将达49%。

    踏准市场周期收获的丰富土储,?#32422;?#32858;焦地产主业、坚守产品品质的企业战略,是这家刚刚走过十五年历程房企能够穿越周期的生存之道。

    就像风起?#20445;?#29482;都能飞,唯有潮退后,才能看出谁在裸泳。

    在瞬息万变的地产行业,已然显山露水的融信,正在从曾经的“黑马”成长为一匹名副其实的“千里马”。

    “黑马”到“千里马”

    作为房地产企业,手有余粮,才能心中不慌,当行业普遍焦虑?#20445;?#23545;融信而言,过去几年的果断并购拿地、拿对地,正是其当?#24405;?#26410;来依然能够高速增长、获得高利润的重要基础。

    据观点地产新媒体不完全统计,仅2017年内,融信就通过?#20449;?#25346;、收并购等方式新增78个项目,新增总建面达1482万平方米。

    得益于此,今年上半年,在土地市场火热的环境下,融信也能?#23454;?#25918;松拿地?#38477;鰨?#22312;合适的时机选择回报最优的地块。

    期内,融信共收购14宗地块,总建筑面积约为248万平米,截至2018年6月30日,融信土地储备的总建筑面积约为2517万平方米,足够满足公司未来几年的发展,其中,土地储备在一二线城市占比约为58%。

    值得一提的是,上半年融信的平均土地成本仅为5383元/平方米,拿地成本不到其销售均价的三?#31181;?#19968;。

    用公司管理层的话,“公司土地储备?#31361;?#20540;充足,现在并不着急去拿项目。在如今的市场环境下,公司投资的标准会提高,要找质量更高的,收益方面都更好的项目。”

    不可否认,大手?#26159;?#22320;对应的是去化的高风险,而凭借对市场的准?#25918;?#26029;,?#32422;?#20135;品品质的严格把控是融信能够?#31283;?#26377;余化解风险的基石。

    在今年普遍成色不足的“金九银十”中,融信悄然响起了冲向千亿的前奏。

    来自市场的数据显示,融信上海杨?#20013;?#27743;湾城世?#24466;?#28286;项目在10月15日的开盘当日,即取得了2个半小时全部房源几近售罄的成绩,单日?#23665;?#39069;高达21亿,在房地产的一片寒意中,这样的热度并不多见。

    从府系、公馆系到如今的世纪系,融信实现了“叫好又叫座”的双赢口碑。

    而据融信管理层此前透露,下半年公司将有1100亿供货量,?#23545;?#36229;过上半年的700亿,随着供货节奏的加快,完成1200亿的全年销售目标,将是大概率?#24405;?/p>

    分解来看,融信的信心来自其表现优异的各个事业部。

    以杭州区域为主的第三事业部为例,在前三季度的杭州销售权益排行榜中,融信以159.45亿的权益销售金额超越万科,成为冠军,而这是这家房企深耕杭州第五年便取得的最好成绩。

    按照第三事业部总裁余丽娟计划,2018年,融信第三事业部的目标是挑战全口径销额500亿,截至5月底,融信在杭州土储货值1500亿左右,在集团货值占比25%。

    ?#25345;?#31243;度上而言,以杭州区域为代表的四?#31181;?#19968;正是融信全国?#23395;?#30340;一个缩影,通过并购合?#40140;?#31934;准投资、持续深耕和优质的产品,融信在其进入的城市和区域里便能占据一席之地。

    另一方面,高增长带来的负债问题也在逐?#38477;?#21040;缓解。根据管理层规划,将净负债率控制在100%以内是融信中国今年的目标。

    种种迹象表明,这支曾经以“进取”著称的房企早已褪去少年时代的各种标签,以行稳?#30053;?#20043;势成长为一匹名副其实的“千里马”。

    价值观与方法论

    正如航行在大海中的船需要船舵来控?#21697;较潁?#23545;于一家成熟的房企,清晰稳定的战略是带领其平稳航行、穿越周期的内因。

    在地产行业近年来众多的风口中,不少企业都对多元化转型跃跃欲试,特色小镇、长租公寓、联合办公等地产主业外的领域在房企追逐下成为热点。

    不过正如一个硬币的两面,多元化对房企同样?#21069;?#21452;刃剑,?#24230;?#36807;多的精力和资源常常并不能获得立竿见影的利益,甚至会影响主业的发展。

    对于多元化的尝试,融信始终保持谦虚、谨慎的态度,除少数办公和酒店自持物业,在这家青年房企的战略中,新业务可以探索尝试,但住宅开发才是其聚焦的重?#27169;?#20063;是最适合目前融信的战略,less is more。

    大道至简,这是融信的战略价值观,但知易行难,在方法论上,融信提出的是“冲千亿,保利润、降杠杆”,在稳中求进。

    为此,2017年,融信改变内部考核机制,将利润排在规模之前,同时开始实行跟投制。此外在拿地投资上,融信明确2018年投资拿地的净利润率除了少数城市可以降到10%,原则上不低于12%,并争取达到15%,IRR不低于30%等标准。

    与此同?#20445;?#22312;去年拿下海亮部分项目开启轻重并举战略之后,融信继续保持其开放的合作态势。

    统计显示,在上半年获取的14块地中,12块为合作开发,通过轻资产合作的发展策略,企业在提高企业市场占有率的同?#20445;?#20063;能更好地保持财务健康。 

    根据中报数据,2018上半年,融信的净负债率由年初的159%降至140%。而标普认为,未来12个月融信的杠杆率有望显著改善。

    随着融信财务结构的持续优化,纵观各项数据,在保证业绩稳健增长的同?#20445;?#34701;信在盈利水平、安全性等其他重要维度都做出了合理且?#34892;?#30340;平衡,为穿?#38477;?#21069;的周期,做足准备。

    撰?#27169;?a href="http://www.uktuj.icu/author/黎倩">黎倩

    审校:钟凯

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