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    “千里馬”融信:產品持續發力、經營穩中求進

    觀點地產網 ?

    2018-10-23 19:48

  • 在瞬息萬變的地產行業,已然顯山露水的融信,正在從曾經的“黑馬”成長為一匹名副其實的“千里馬”。

    觀點地產網 “規模即話語權”指引下房企的一路狂奔猶在眼前,隨著政策周期的波動,地產商們逐漸開啟了降價、去杠桿、去庫存等種種對策。

    “活下去”的熱議背后,行業正在經歷一場寒冬。

    已披露的月報數據顯示,2018年1-9月,融信中國取得總合約銷售額約822.14億元,較去年同期上漲173%。在環境緊縮的周期下,這一增速已超過眾多龍頭房企。

    作為房地產行業的一支青年隊伍,“速度”曾是融信從百強中突圍的武器,而“黑馬”是市場對它的一貫印象。

    半年報顯示,融信期內的毛利率和凈利率分別由2017年同期的18.6%和9.4%增長至29.3%和15.8%,而在前9月的銷售中,其銷售均價基本都在每平方米2萬元以上。快速增長的規模和穩定的銷售價格,為融信未來的盈利能力提供了有力保證。

    為此,繼6月份,融信中國獲得國際投行花旗的首次覆蓋后,近日,海通國際也將融信2018/2019/2020年的收入預測分別上調15%、25%和28%;預計其2018年的毛利率將上升至21%,凈利潤率改善至10%;2018至2020年,凈利潤的年復合增長率將達49%。

    踏準市場周期收獲的豐富土儲,以及聚焦地產主業、堅守產品品質的企業戰略,是這家剛剛走過十五年歷程房企能夠穿越周期的生存之道。

    就像風起時,豬都能飛,唯有潮退后,才能看出誰在裸泳。

    在瞬息萬變的地產行業,已然顯山露水的融信,正在從曾經的“黑馬”成長為一匹名副其實的“千里馬”。

    “黑馬”到“千里馬”

    作為房地產企業,手有余糧,才能心中不慌,當行業普遍焦慮時,對融信而言,過去幾年的果斷并購拿地、拿對地,正是其當下及未來依然能夠高速增長、獲得高利潤的重要基礎。

    據觀點地產新媒體不完全統計,僅2017年內,融信就通過招拍掛、收并購等方式新增78個項目,新增總建面達1482萬平方米。

    得益于此,今年上半年,在土地市場火熱的環境下,融信也能適當放松拿地步調,在合適的時機選擇回報最優的地塊。

    期內,融信共收購14宗地塊,總建筑面積約為248萬平米,截至2018年6月30日,融信土地儲備的總建筑面積約為2517萬平方米,足夠滿足公司未來幾年的發展,其中,土地儲備在一二線城市占比約為58%。

    值得一提的是,上半年融信的平均土地成本僅為5383元/平方米,拿地成本不到其銷售均價的三分之一。

    用公司管理層的話,“公司土地儲備和貨值充足,現在并不著急去拿項目。在如今的市場環境下,公司投資的標準會提高,要找質量更高的,收益方面都更好的項目。”

    不可否認,大手筆搶地對應的是去化的高風險,而憑借對市場的準確判斷,以及產品品質的嚴格把控是融信能夠游刃有余化解風險的基石。

    在今年普遍成色不足的“金九銀十”中,融信悄然響起了沖向千億的前奏。

    來自市場的數據顯示,融信上海楊浦新江灣城世紀江灣項目在10月15日的開盤當日,即取得了2個半小時全部房源幾近售罄的成績,單日成交額高達21億,在房地產的一片寒意中,這樣的熱度并不多見。

    從府系、公館系到如今的世紀系,融信實現了“叫好又叫座”的雙贏口碑。

    而據融信管理層此前透露,下半年公司將有1100億供貨量,遠遠超過上半年的700億,隨著供貨節奏的加快,完成1200億的全年銷售目標,將是大概率事件。

    分解來看,融信的信心來自其表現優異的各個事業部。

    以杭州區域為主的第三事業部為例,在前三季度的杭州銷售權益排行榜中,融信以159.45億的權益銷售金額超越萬科,成為冠軍,而這是這家房企深耕杭州第五年便取得的最好成績。

    按照第三事業部總裁余麗娟計劃,2018年,融信第三事業部的目標是挑戰全口徑銷額500億,截至5月底,融信在杭州土儲貨值1500億左右,在集團貨值占比25%。

    某種程度上而言,以杭州區域為代表的四分之一正是融信全國布局的一個縮影,通過并購合作、精準投資、持續深耕和優質的產品,融信在其進入的城市和區域里便能占據一席之地。

    另一方面,高增長帶來的負債問題也在逐步得到緩解。根據管理層規劃,將凈負債率控制在100%以內是融信中國今年的目標。

    種種跡象表明,這支曾經以“進取”著稱的房企早已褪去少年時代的各種標簽,以行穩致遠之勢成長為一匹名副其實的“千里馬”。

    價值觀與方法論

    正如航行在大海中的船需要船舵來控制方向,對于一家成熟的房企,清晰穩定的戰略是帶領其平穩航行、穿越周期的內因。

    在地產行業近年來眾多的風口中,不少企業都對多元化轉型躍躍欲試,特色小鎮、長租公寓、聯合辦公等地產主業外的領域在房企追逐下成為熱點。

    不過正如一個硬幣的兩面,多元化對房企同樣是把雙刃劍,投入過多的精力和資源常常并不能獲得立竿見影的利益,甚至會影響主業的發展。

    對于多元化的嘗試,融信始終保持謙虛、謹慎的態度,除少數辦公和酒店自持物業,在這家青年房企的戰略中,新業務可以探索嘗試,但住宅開發才是其聚焦的重心,也是最適合目前融信的戰略,less is more。

    大道至簡,這是融信的戰略價值觀,但知易行難,在方法論上,融信提出的是“沖千億,保利潤、降杠桿”,在穩中求進。

    為此,2017年,融信改變內部考核機制,將利潤排在規模之前,同時開始實行跟投制。此外在拿地投資上,融信明確2018年投資拿地的凈利潤率除了少數城市可以降到10%,原則上不低于12%,并爭取達到15%,IRR不低于30%等標準。

    與此同時,在去年拿下海亮部分項目開啟輕重并舉戰略之后,融信繼續保持其開放的合作態勢。

    統計顯示,在上半年獲取的14塊地中,12塊為合作開發,通過輕資產合作的發展策略,企業在提高企業市場占有率的同時,也能更好地保持財務健康。 

    根據中報數據,2018上半年,融信的凈負債率由年初的159%降至140%。而標普認為,未來12個月融信的杠桿率有望顯著改善。

    隨著融信財務結構的持續優化,縱觀各項數據,在保證業績穩健增長的同時,融信在盈利水平、安全性等其他重要維度都做出了合理且有效的平衡,為穿越當前的周期,做足準備。

    撰文:黎倩

    審校:鐘凱

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