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    王振華港股新兵 新城悅IPO發布會答疑增長秘密

    觀點地產網 ?

    2018-10-23 23:24

  • 新城悅IPO后,王振華旗下將擁有包括新城控股、新城發展、新城悅在內的三家新城系上市平臺。

    觀點地產網 又一家物業公司奔赴港交所。

    10月23日,“新城系”旗下物業管理公司,新城悅控股有限公司在香港舉行IPO新聞發布會,董事長戚小明、財務總監兼副總經理蔡文為、副總經理兼聯席公司秘書尤建峰出席。

    新城悅此次全球發售共2億股,其中包括國際發售股份1.8億股及香港發售股份2000萬股,每股價格區間為2.9-3.9港元,發行規模為5.8-7.8億港元。

    股份將于10月24日起在香港公開發售,11月6日在聯交所掛牌,股份代號1755。

    若發售價為3.4港元,新城悅預計全球發售所得款項凈額為6.26億港元。

    新城悅表示,48%將用于物業管理服務業務拓展,12%用于獲取多元化物業管理項目;擴張增值服務業務、投資先進技術方面各占15%。

    新城悅IPO后,王振華旗下將擁有包括新城控股、新城發展、新城悅在內的三家新城系上市平臺。

    物管成績單

    高速增長是整場發布會的關鍵詞。

    觀點地產新媒體了解,董事長戚小明介紹,新城悅在近幾年實現了在管面積和收入的快速增長。

    在管面積方面,從2015年1934萬平米升至2017年3628萬平米,復合增長率為37%;收入方面,從2015年的4億元升至2017年的8.66億元,復合增長率達到47.1%;總合約建筑面積達到7334萬平米。

    但與絕大多數房企旗下物業公司相同,新城悅的在管面積主要來自關聯公司新城控股。在其7334萬平方米的合約面積中,新城控股提供的多達5546萬平米,占比將近80%。

    這也意味著,新城悅在管面積和收入的增加,會較大程度依賴于關聯公司的規模增長。

    凈利潤方面,由2015年近5.8%升至2017年的10.6%。由于上市產生相關費用,2018前四月凈利率小幅下降至10.1%。

    發展速度同樣體現在區域擴張上,截至4月末,新城悅的物業管理服務已覆蓋53個城市。

    不過,當前新城悅的主要業務仍然集中在江蘇、上海和浙江,招股書上顯示,截至今年4月,長三角業務占比高達83.4%。

    副總經理兼聯席公司秘書尤建峰稱,新城悅將堅持“1+3”戰略,長三角優勢區域為“1”,環渤海、中西部和珠三角區域為“3”,將業務進一步擴張至覆蓋全國范圍。

    外拓也是新城悅做大規模的重要方式之一。過去三年,新城悅第三方在管總建筑面積分別為80萬平米、670萬平米及1010萬平米,復合年增長率達257.3%。

    戚小明對觀點地產新媒體表示,未來在抓好新城開發的物業以外,也會加大外拓力度,提升外拓能力,增加新城悅外拓業務的比例。

    盡管收入、規模數據亮眼,但與彩生活、碧桂園服務等同行相比,新城悅的毛利率并不高,近年來維持在28%左右;其中社區相關服務的毛利率搶眼,高達88.8%。

    “我們在不斷向標桿公司學習”

    不同于彩生活主打社區O2O概念,新城悅更像是一家傳統的物業管理公司。

    新城悅的收入主要來自物業管理服務和增值服務。觀點地產新媒體了解,2015年至2017年,它的收入分別為4億元、5.73億元和8.66億元,今年前四月為3.03億元。

    其中,物業管理服務的收入分別為2.94億元、3.99億元、5.67億元和2.17億元,占比分別為73.4%、69.6%、65.5和71.6%。

    值得關注的是,從2015-2017年,物業管理服務占比從73.4%降至65.5%,但收入卻從2.94億元升至5.67億元,復合增長率達到38%。這也意味著增值服務板塊的比重在提升。

    在新城悅的增值服務中,物業開發商相關服務仍占絕大部分,社區相關服務和專業服務的占比極小。

    截至2018年4月末,社區相關服務和專業服務的收入貢獻率均為4%左右。

    “我們在不斷向標桿公司學習。”戚小明稱,新城悅在社區經營方面起步比較晚,但是空間非常大。

    據介紹,在社區服務方面,新城悅為新交付的業主和裝修設計單位、建材單位以及軟裝單位提供了一個互相溝通的平臺。每個項目的收入30萬,2017年的40個項目就有了1200萬的體量。

    他相信,隨著未來交付面積的增加和對新城居業務能力的提升,這塊收入會給社區經營帶來更大的貢獻。

    曾經,新城悅上市首選并非香港。去年,新城悅向證監會報送了創業板上市的招股說明書,計劃發行4000萬股,但證監會并未放行。

    去年底,證監會官網發布了對新城悅招股文件的合規性和信息披露問題提出了補充說明的要求,但此后新城悅未更新招股說明書。

    對于新城悅從A股轉戰港股,尤建峰解釋稱,一方面是A股排隊時間比較長。另一方面,港股的物業行業已經形成了板塊效應,不同物業公司的估值、業績比較會比較容易。

    他進而解釋,在這種參照下,新城悅的價值可以被更好地發現。

    撰文:陳玲

    審校:鐘凱

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