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    解局 | 苏州百亿土拍纵横史

    观点地产网 ?

    2019-04-25 00:20

  • 每每出现百亿级别的土拍时,也就意味着苏州的土地市场正走到一个峰值位置。

    观点地产网 苏州2019年第四场土拍落下帷幕,不意外的是,场面依旧这么火热。

    4月24日,苏州竞拍出让5宗地块,总出让面积36.2万平方米,总起拍价约100.8亿元,最终五宗地块以总价134.53亿元全部出让。

    五宗地块均有出现溢价,其中,价格最高的一宗由苏高新和招商联合竞得,价格为50.2亿元。而溢价最高的一宗则是由碧桂园拿下,溢价率达到56.66%。

    从苏州今年以来的土地拍卖情况看,百亿级别的土拍场景算不上新鲜,毕竟这座城市2019年首场土拍的总成交价便达到了127亿元。

    虽然经济学家凯恩斯曾有过“在长期我们都死了”的言论,但在房地产行业,人们不得不承认发展周期的存在。不管是政策、市场、融资条件又或是社会观念,每当有新的行业?#38382;?#20986;现时,人们总能够在相应历史中寻到一丝?#22235;摺?/p>

    如今苏州土地市场大热成为趋势,但如果将观察时间再拉长一些不难发现,这一?#38382;?#30340;出现与周期性的资金放松、市场反弹、政策红利等因素密不可分。在此之前,苏州去年下半年同样经历了“流拍”和“底价成交”的冷清。

    大小房企 扎堆抢地

    每一次争夺激烈的大型土拍,几乎都是大型房企们的狂欢。此次苏州土拍上,鲜少在此现身的碧桂园也前来分一杯羹。

    此次出让的5宗地块均为涉宅用地,其中1宗位于姑苏区,2宗位于吴中区,1宗位于相城区,1宗位于高新区。作为占据排行榜首位的房企,碧桂园在拿地上同样是十分“豪气”。

    其竞得的吴中区苏地2019-WG-3号地块,起拍价为16.77亿元。不同以往的土拍竞价,碧桂园早在竞价?#26041;?#20043;前已经与其他房企“掐”了起来。

    短暂几轮报价后,碧桂园直接将报价提高至26.27亿元,约高出原价10亿元,溢价56.66%。不出所料,进入竞价?#26041;?#21518;再无选?#25351;?#20986;新的报价,碧桂园顺利拿下一城。

    较为中规中矩的,则是新城和招商。两家联合出手,经过一个半小时的竞价后拿下吴中区的苏地2019-WG-2号地块,成交价为32.58亿元,楼面价为2.09万元/平方米,溢价31%。

    其中,招商无疑是本次土拍的最大赢家。在与新城联合拿地的同时,它还联合苏高新拿下了8.67万平方米的苏地2019-WG-7号地块,成交价为50.16亿元,楼面价约2.63万元/平方米,溢价31.4%。

    另外,位于相城区的苏地2019-WG-4号地块,最终由金地旗下苏州信汇?#25104;?#20225;业管理咨询有限公司以15.62亿元摘得,楼面价为8148元/平方米,溢价16.4%。

    形?#19978;?#26126;?#21592;?#30340;是,在本次土拍中,不仅能看到碧桂园、新城、金地等参与竞拍,现场还出现了小型房企们的身影。

    其中,位于姑苏区的苏地2019-WG-1号地块由同济房产旗下上海同桓投资管理有限公司以9.89亿元摘得,楼面价为1.77万元/平方米,溢价率32%。

    资料显示,同济房产集团是同?#20040;?#23398;控股的一家上海本土房企。其项?#30475;?#37096;分集中于上海,零星几个位于泰州和南通。从其官网获知,目前可售项目仅剩两个左右。

    有?#30340;?#20154;士指出,由于开发、销售、运营等各方面问题,对于小型房企而言,本土拿地要更为稳妥。而能够吸引到如此小众的企业前来分一杯羹,苏州土地市场的热度可见一斑。尽管最终成交价不高,但从32%的溢价来看,同济房产为拿下该宗地块仍是下了不小决心。

    百亿土拍 周期标志

    在苏州今年的四次土地出让中,这是第三次达到百亿级别的土拍。

    在此之前,1月4日的2019土拍首秀揽金129.19亿,其中青剑湖地块飙价175轮;2月22日,6宗涉宅地块加园区1宗商服用地全部成交,总成交价约为100亿元,除了46号地块底价成交外,其余全部溢价成交。

    ?#29575;?#19978;,类似的火热情况在去年初同样有过。

    同样经历了上一年的降温后,苏州土地2018年初出现了回暖。1月份出让土地38宗,合计出让面积153.83万平方米,环比上涨140.05%;成交金额203.69亿元,环比上涨63.44%。其中,去年首场土拍便揽金达166.58亿元。

    有市场人士分析,苏州土地升温最为直接的原因在于,其土地供应量在逐年增长。根据官方消息,苏州市区(不含吴江区)2017年的商品住房用地计划为5850亩,2018年为6000亩,2019年至2021年中期商品住房三年计划为1.89万亩左右,按年度结合市场情况均衡供地。

    不得不提的一点是,虽然土地拍卖能否达到“百亿”,或许与土地供应量密切相关,但二者却并非是有必然联系。地块能否顺利出让,更多取决于市场的选择。

    去年下旬,苏州曾经一口气挂出了12宗地块,总起价高达166.8亿元。但令人意外的是,在拍卖开始前,便有几宗地块宣布流拍,总起价?#21363;?0亿元,剩余几宗地块也大部分以底价成交。

    而年初那场百亿土拍,也成为了苏州去年唯一一次达到百亿级别的土地拍卖。

    不过,苏州的土地温度走势犹如波浪线,在2017年降温之后,出现了2018年初的回暖,又在经过了下半年的冷清后,今年初再度出现升温。

    在这张曲线图里,“百亿”似乎已经成为了一个标志性?#24405;?#27599;每出现百亿级别的土拍时,也就意味着苏州的土地市场正走到一个峰值位置。

    从苏州一季度的土地成交情况来看,市场较去年出现了明显的反弹态势。流拍、底价成交等情况不断减少,四次土拍中,溢价拿地成为常态。

    “这与融资环境的周期变化有关。”?#30340;?#20154;士指出,与去年相比,如今融资渠道有所放松,房企融资拿钱容易了许多,再?#30001;?#21435;年拿地减少后,企业手中还有一部分拿地预算?#20174;謾?#22914;此一来,大家拿地的积极性自然上升了。

    另外,在上一轮市场调整过后,一线城市的发展空间所剩不多。世茂、旭辉等越来越多的企?#21040;?#30446;光投向了二线城市。有言论提到,如今或许正是二线城市新一轮的发展期。

    而今年以来,包括南京、苏州等在内一众二线城市纷纷出台优惠政策,加入“人才抢夺大战”,也让房企们看到了其未来的发展潜力与人口流入的可能性。

    解局 | 从局外到局内,观察和解读行业、企业与市场的真实一面。

    撰文:陆欣    

    审校:刘满桃



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