• <div id="e6uk7"></div>
  • <nav id="e6uk7"><span id="e6uk7"></span></nav>
    <dl id="e6uk7"><menu id="e6uk7"></menu></dl><div id="e6uk7"></div>

    现场 | 吴建斌:基金是房企上规模重要的途径之一

    观点地产网 ?

    2019-04-25 21:27

  • 房地产基金实际上是房企要上规模的非常重要的一个资金来源途径,特别是现在出了一些新的金融新规之后,所以房地产企业对房地产基金的需求量还是特别大的。

    吴建斌(阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、全球合伙人):我把资产分成两类,一类是出租性物业(包括了商业和写字楼)。可以看到,2016年的出租物业的回报率只有0.24%,2017年只有1.05%,2018年只有1.48%。我们的出租性物业到目前为止一共有15个项目,大概有50万平米;另外,酒店的回报率也不高,2016年是负4.1%,到2017年稍微盈利,大概0.09%,到2018年酒店方面是负2.57%。

    在我们的资产构成里,很显然,形成的商业物业、酒店占比不大,但也在缓慢的增加,但是它们的回报还是非常低的。这也是我们为?#35009;?#19968;直选择把住宅房地产作为我们运营的主战场,或者说是我们的主营业务。大家都是知道?#27169;?#38065;永远是有限?#27169;?#19968;般情况下,哪一个行?#30340;?#32473;我们带来的收益越高,我们就把钱投到哪个行业。另外从中国目前的现实情况来讲,住宅房地产行业的回报还是很高?#27169;?#20303;宅产业大部分项目的毛利率都在25%以上,相比之下,出租物业及酒店为我们带来的回报是非常有限的。这就是当前的一个现实。

    到底是做住宅产业好,还是把产业里面的酒店、商业做大?我觉得每个企业可根据自身发展历程的不同,选择也有所不同。如果一个企业的规模很大,譬如它每年的现金流入有几千亿,每年从中拿出几百亿来做一些酒店或者做一些商业,这样能保证公司有长期稳定收益,若干年后,也许会成为这个企业另外的一个盈利增长点。但是对于?#34892;?#25151;企来讲,譬如阳光城,我认为阳光城目前还属于?#34892;?#25151;企,还?#36824;?#22823;,目前还不?#24066;?#25105;们拿出更多的资金做商业、写字楼、酒店等持?#34892;?#29289;业。

    但是,作为阳光城来讲,怎样去做好我们的房地产,其中会有众多因素,但最核心是土储。我们可以看到现在前20强、30强房地产公司的土地储备,越排在前面的几家的土地储备量就越大,有的公司储备量已经到了3万亿以上规模,而?#34892;?#20225;业可能只有几百亿的规模,阳光城目前的土地储备也有5000亿,以这个货值要想在房地产市场做得更好,保持良好增长,?#35759;?#26159;非常大的。所以土地储备才是房地产公司发展的核心竞争力,没有足够的土地储备,或者没有高质量的土地储备,企业发展就没了动力。

    当然,房地产公司的第二个问题则是,不仅要增加土地储备,还要努力扩大销售规模。做销售规模是房地产公司的第一需要,是房地产公司的第一?#38750;蟆?#23613;管现在有些企业说不在?#38750;?#35268;模了,但也就是说说而已,骨子里还是在做规模。实际上,规模能带来很多?#20040;Α?#36825;些?#20040;?#26159;大家都是知道的。

    但是,怎样能做大规模呢,就涉及到钱从哪里来,负债率如何控制的问题。

    从50强房地产公司的财务数据来看,每家公司的总资产负债率都在80%或90%以上,扣除预售帐款之后,负债率也在60%到70%之间,也是比较高的。当然,大家比较关心的是净负债水平。可能有的企业此指标已经达到百分之几百,也有好企业控制在百分之三四十,但是,大部分企业的净负债水平还是比较高的。

    对于房地产公司来讲,融资往往是财务人员的第一要务,也是公司能否上规模的最重要的保证。

    今天我们的主题之一是讲房地产基金,或者私募基金,或者叫资管等等,这些机构的存在,都为房地产公司发展或上规模提供了新的融资来源。我统计了阳光城,目前?#26412;?#19978;海、深圳、广州这些一线城市,也在用在座的一些基金,有几家基金我们都有合?#40140;?/p>

    今天在座的基金,既然是房地产企业融资的一个重要来源的补充,可是,现在我们面对的问题是,你们基金自?#22909;?#38065;,或者说没有太多钱,你们的钱是找别人投资来?#27169;?#23548;致融资成本高,而且高得离谱,然后还想股权投资、债权投资。如果说,你们基金的融资成本很高,又想股权投资,还想债权投资,这样的钱,房地产企业是不敢用的。所以,有一天你们在座的基金,如果?#30340;?#25226;融资成本降到10%之内,若期限可做到3年,5年最好,你有多少钱都可以和阳光城合作,我们非常欢迎。

    房地产基金实际上是房企要上规模的非常重要的一个资金来源途径,特别是现在出了一些新的金融新规之后,所以房地产企业对房地产基金的需求量还是特别大的。

    我们今年年初,开始发起成立了自己的房地产私募基金,希望我的基金跟外面的基金联合起来,大家做一个新的基金,来投阳光城的项目。我们今年大约需要补充土地储备3000—5000亿的货值,这个规模需要?#24230;?#22823;量的资金。我们今年大概的销售回流现金是1200-1500亿,如果没有基金或者别的方面的资金来源,大概也要拿出700亿。如果有基金作为补充,我们的压力就小了很多。所以,房地产基金是对房地产公司,特别是对?#34892;?#20225;业房地产公司来讲,是一个重要的补充。所以,今天开这个交流会特别好,特别有用,因为我是发展商,你们是基金,各有所需。

    我对中国房地产市场的判断是这样的。记得2010、2014年的时候,当时整个行业喊着白银时代的到来,好像房地产行业就要进入到存量市场,?#19994;筆本途?#24471;这样的提法不妥,在很多场合都呼吁过。中国改革开放40年,真正的房地产能满足老百姓需要的只有20年,很多需要?#20004;?#27809;?#26032;?#36275;,所以这个市场是巨大的。我们现在有13、14万亿的市场规模,我认为3~5年后,就会到大20万亿的市场规模。因为中国的城镇化远没有结束,人们对美好生活的?#38750;?#36828;没有画上句号。这么巨大的市场足够我们做?#27169;?#26377;做不完的生意,因此,目前仍是一个增量市场。

    增量的市场?#24615;?#37327;的做法,存量市场?#20889;?#37327;的做法,那么在我们自己认为的增量市场是怎么做的呢?我们96%以上是做增量,4%、5%左右做存量,这是当前的情况。所以,当下房地产市场,我以为更多的是做增量市场,因为需求量非常大的。比如说,排名前几的房地产企业,他们的规模已经有几千亿了,他们拿出几百亿做一些存量市场,这是完全可以的。但对?#34892;?#25151;地产公司来说,目前最主要的是做增量。为?#35009;?#20570;增量?最主要基于中国的城镇化根本没有结束。所以,未来5到10年仍然是一个巨大的增量市场。这是我的一些看法。

    再加上房地产市场目前来讲,总体利润率还比较高?#27169;?#26368;差的毛利率也有25%,净利润也有将近10%左右。所以,基金公司可以把所有的钱给房地产公司用,房地产公?#24452;?#33021;消化得了。?#34892;?#25151;地产公司可能对于15%的成本有所顾忌,但也能消化得了。当然,?#19968;?#26159;希望基金公司尽可能找一些便宜的钱,真?#27169;?5%融资成本的钱太贵了,时间又不太长。如果你们拿来的钱成本在10%以下,对IRR有合理期待,那么,都可拿来投资我们阳光城的项目。

    期待今天参会的所有基金,你们如果?#19994;?#20102;便宜的钱,既可投我们的住宅产业,也可投我们的商业、长租公寓?#36884;?#24215;产业,大家共同发展,实现双赢,我相信不动产这个行业长远来讲,仍然有着非常好的发展前景。

    谢谢大家。

    (吴建斌于2019城市观点论坛上海圆桌“基金与房地产”所做的主题演讲实录)

    撰?#27169;?a href="http://www.uktuj.icu/author/吴建斌">吴建斌    

    审校:刘满桃



    相关话题讨论



    你可能?#34892;?#36259;的话题

    资本

    基金

    阳光城

  • 重庆时时开奖结果龙虎
  • <div id="e6uk7"></div>
  • <nav id="e6uk7"><span id="e6uk7"></span></nav>
    <dl id="e6uk7"><menu id="e6uk7"></menu></dl><div id="e6uk7"></div>
  • <div id="e6uk7"></div>
  • <nav id="e6uk7"><span id="e6uk7"></span></nav>
    <dl id="e6uk7"><menu id="e6uk7"></menu></dl><div id="e6uk7"></div>
    北京pk10直播现场直播开奖记录 北京赛车pk10有无赚钱 双色球走势规律 炸金花怎么玩 体彩浙江十一选五走势图基本走势 l辽宁快乐12选5走势图 安徽快三即时在线计划 北京单场论坛 极速11选5开奖结果 北单开奖公告 广东快乐十分前三组选 039期二肖中特 双色球复式中奖31 有信誉的真钱扎金花 三分彩计划软件安卓版