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    周转减速 慢周期调节市场预期 从土地供给到房产开发,再到房产销售,房地产周转正全面减速。在国家政策导向下,市场各参与者,包括地方政府、房企、购房者均需转变获利预期,由“短期回现”向“获取长期收益”转变。
    承载能力 再平衡重建地产生态 地方经济发展始终基于房地产“承载能力?#20445;?#32463;济的再平衡实质上也是房地产的再平衡。随着地区经济发展对房地产的要求上升,在房地产周转放慢的同时,地产生态将加速分化,对于房地产业而言,“业态多元”将是长期趋势。
    战略与运营 强化风?#23637;?#25511;,积蓄发展能力 当前国内房地产业“杠杆率”处于历史高位,后续尤其需要关注城市成交动能变化,适时调整成本结构,缓减资金压力。

    2018全国房地产市场发展回顾与展望

    2018年宏观经济承压对房地产市场预期的影响不容忽视,虽然四季度后“经济维?#21462;?#21450;“分城施政”灵活性加大,但市场下行态势不改。在市场环境转变下,优势城市、核心区域更具抗跌性,而后发型城市市场由高位下行的趋势更加明显。

    2019年国内经济下行压力加大,房地产政策环境将较2018年乐观。对于各类城市而言,市场维稳是首要任务,机会更多体现在地方政府对政策执行进行“灵活调整”。地方政策对市场供应及成交的抑制会适度放开,但“房住不炒”仍将长期坚持。

    粤港澳大湾区

    广州

    供应失衡,市场分化

    2019预测: 【供应】预计2019年广州全市新货量仍较充裕,但区域不均衡加剧; 【成交】2019年商品住宅市场量缩价稳,粤港澳大湾区规划及城市更新夯实市场价值基础
    深圳

    住房格局变革,长效机制?#24179;?/p>

    2019预测: 【政策】政策调控有限度放松,长效机制加快?#24179;?/span> 【供应】预计2019年入市项?#23458;?#27604;减少,供应区域集中在龙岗、宝安、南山
    东莞

    政策筑底 危机并存 稳健向好

    2019预测: 【供应】2019年东莞楼市供应充足 【库存】东莞去库存时间10~12个月,压力适中,支撑房价 【成交】2019年东莞成?#36745;?#27979;:成交量预计小幅增加约15%,房价微涨约5%
    佛山

    三稳调控定调 成交有望稳中回暖

    2019预测: 【供应】预计2019年佛山供应回暖,供应量约1300万㎡ 【楼市】2019年佛山楼市或先冷后热,上半年成交触底后市场有望稳步回升 【未来】城市?#23395;?#20840;面提速,四大板块角将成2019年佛山楼市热点
    珠海

    住宅以价换量,成交将有恢复

    2019预测: 【楼市】后续市场仍需面临来自经济环境等的诸多不确定因素,市场观望情绪难以明显转变 【成交】市场成交受供应增多影响,将出?#20013;?#24133;增长 【库存】当前住宅和商办库存均已攀升至高位,但2019年供需端博弈继续深化,仍将高库存压力
    中山

    网签抑制趋松,成交量涨

    2019预测: 【土地】预测2019年的土地供应规模应有所上涨?#29004;?#22320;竞拍要求仍将?#26377;?018年趋势 【供应】预计2019年新入市的项目较少,新增供应将有所回落 【成交】2019年的网签量将有所缩减 【库存】目前高库存压力仍存在,但政府去库存计划势在必行,预计2019年库存将有一定下降
    惠州

    U型企稳,稳中?#24615;?/p>

    2019预测: 【供求】U型态势企稳,供应规模释放,库存压力攀升,竞争加剧

    环渤海城市群

    ?#26412;?/span>

    土地市场供应节奏加快,新房市场基本平稳

    2019预测: 【市场】坚持高压调控态势,强化市场监管,建立多种类型、多级市场联动的住房供应体系 【土地】土地市场供应节奏加快,开发商拿地谨慎 【楼市】新房市场基本平稳 【未来】规划带动城市区域升值,引导需求回归
    天津

    政府调控略松,市场健康政策稳

    2019预测: 【需求】人口增长将成为住房需求的主要支撑 【市场】预计2019年地方楼市将整体向理性健康发展,限购、限贷短期内仍难以放开
    山东

    核心城市筑底平稳,县级城市仍有调整空间

    2019预测: 【政策】房住不炒的政策导向不动摇,微观强调因城施策,调控措施更灵活多变 【房价】核心城市及骨干城市预计房价筑底后保持平稳,县级城市价格仍有调整空间 【产品】?#20013;?#21152;速迭代更新 【?#23395;幀?/i>房地产行业向经济效能提升转型
    大连

    政策稳定、预期下行,市场进入调整期

    2019预测: 【政策】保持稳定 【土地】供应量减少,价格保持上涨 【住宅】供应量增加,成交进一步探底,价格走平
    石家庄

    政策有待调整,后市或将回温

    2019预测: 【趋势】经历本轮市场行情艰苦和恶劣的阶?#21361;?019年将是市场修复之年 【楼市】目前市场整体将?#20013;?~5个月的筑底期,预计2019年下半年将在量上有一定的上扬,价格降到一定程度后逐步企稳

    长三角城市群

    上海

    供应放量,成交维稳

    2019预测: 【政策】政府全力求稳,2019年几乎不可能出现政策松动 【市场】2019年预计租赁住宅项目将集中入市,将对商品住宅市场产生一定冲击,商品住宅市场供求将继续放缓 【租赁】未来随着租赁市场及配套政策不断完善,企业进入的积极性将继续趋于提高
    合肥

    因城施策迎窗口期,房企?#23395;?#36814;新机遇

    2019预测: 【政策】因城施策分类指导,地方调控迎“窗口期?#20445;?#21152;快住房体?#21040;?#35774; 【土地】开发热点不断外扩,房企拿地趋于理性,地价预期稳中有降 【量价】市场平?#30830;?#32531;运行,房价整体预期维稳,限价盘和低价盘为主力 【市场】市场回归,房企拿地遇“窗口期?#20445;?#36870;市储备优质土地,中小房企迎进驻机会
    南京

    政府灵活调控,市场健康趋稳

    2019预测: 【土地】预计2019年南京土地仍将加大租赁用地出让,平衡各置业层级需求 【政策】预计2019年房地产市场政策环境将有所改善,但不会出现全面放松的可能性 【成交】2019年南京楼市成交?#23458;?#27604;仍将保持平稳状态,成交价格不会大幅度增加,以平稳过渡为主
    杭州

    上半年压力仍大,下半年走稳回暖

    2019预测: 【需求】人口红利呈快速增长 【政策】预计2019年政策还会以平稳市场为主,政策上小修小补,四限不放松 【土地】土地市场将较为平淡,低溢价率为主流 【市场】商品住宅市场量缩价稳,平?#30830;?#23637;

    华中区域

    武汉

    政策维稳,交易规模趋减

    2019预测: 【政策】武汉主体调控政策仍将维稳为主,坚持房住不炒,遏制房价上涨 【市场】供应、需求双减的背景下,住宅市场规模预计比去年更低
    郑州

    政策严控市场稳定,量价稳中有升

    2019预测: 【政策】2019年“房住不炒”主基调不变,但更加强调因城施策 【需求】市场需求仍?#29004;?#30427;,预计2019年市场稳中略有上升
    太原

    调控基调?#26377;?#25104;交或小幅下降

    2019预测: 【政策】太原2018年中才开启限购调控,预计政策将?#26377;?#35843;控基调 【市场】预计2019年销售面积与2018年持平或小幅下降
    长沙

    市场更加理性,价格以稳为主

    2019预测: 【政策】预计长沙政策不会再加码,“限价”有可能先行退出 【供求】预计2019年供应量与2018年基本持平;短期内限购、限售仍难退出,且市场环境?#36805;?#21152;理性、楼市库存攀升,成交量将略有下降 【楼市】预计2019年楼价以稳为?#40140;?#30053;有上涨
    南昌

    中心城区土地稀?#20445;?#20215;格上行仍然?#20013;?/p>

    2019预测: 【楼市】未来楼市调控继续加码的可能性较高,整体市场或将?#20013;?#19979;行 【市场】2019年市场投资属性变弱,?#29004;?#36716;淡,整体成交趋于下降

    华西区域

    成都

    楼市高温回落,市场分化加深

    2019预测: 【供求】预计2019年成都新建住宅整体供应量小幅增长,成交量小幅缩减 【土地】土地市场供应主力区域将由远郊回归中心城区,全年供求量预计变化不大,成交楼面价小幅回升
    重庆

    土地迎供应高峰,楼市成交回归常态

    2019预测: 【政策】政策环境相对宽松,未来将以维稳为主 【土地】三年计划已完成60%,2019年或将迎来供应高峰
    西安

    市场仍将向好,量价仍有上升空间

    2019预测: 【政策】2019年西安市场供应端政策预计会有所开放,成交端则继续完善限购、限售、限价措施
    贵阳

    供应增加,市场竞争加大

    2019预测: 【政策】预计2019年政策将保持相对宽松 【土地】2019年预计土地顺推为主,在市场遇冷期及未来不明了的情况下,不会有较大增幅 【供应】预计对比2018年仍有一定涨幅
    南宁

    政策基调维稳,市场预期仍然谨慎

    2019预测: 【政策】预计2019年南宁楼市主基调仍以维稳为主,限备案价、限贷等政策放松的可能性不大 【土地】预计土地市场会倒逼新政维稳

    东北平原

    沈阳

    成交或将下滑,价格仍然平稳

    2019预测: 【政策】预计沈阳政策总基调不变,仍是以调控为主,保证市场平?#30830;?#23637; 【供应】在2018年库存微涨的趋势下,2019年可售货量将增加
    长春

    库存微增,价格平稳

    2019预测: 【政策】政策有机会实施更灵活调整 【供求】2019年供大于求现象或会加剧 【价格】价格平?#30830;?#23637;

    海峡西岸

    福州

    政府灵活调控,有助市场企稳

    2019预测: 【政策】福州2019年楼市政策预期将转向适度宽松 【市场】安置型商品房仍是未来主角 【供应】供应持平,成交回暖,价格持平
    厦门

    调控趋向维稳 筑底预期加强

    2019预测: 【政策】政策转稳 调控预期转向适度宽松 【供应】供应回升,成交上扬,价格趋稳
    专业机构:合富研究院 保利投顾研究院
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